منظور از گرفتن سند برای آپارتمان موردی است که شخصی آپارتمان در حال ساخت و یا ساخته شده ای را می خرد ولی به هر دلیل فروشنده قادر به تنظیم سند نیست یا تمایلی به این امر ندارد. همچنین گرفتن سند برای آپارتمان هر چند نادر ولی شامل موردی هم می شود که مجموعه آپارتمانی در زمینی ساخته شده ولی آن زمین اصلاً سابقه ثبت ندارد و یا سند آن مشاعی است. در فرض اخیر لازم است اول مانع سند شش دانگ زمین برطرف شود و پس از آن جهت گرفتن سند برای آپارتمان احداثی اقدام نمود.
تعریف سند مالکیت آپارتمان
منظور از سند مالکیت آپارتمان سندی است که از سوی اداره ثبت املاک صادر شده و در واقع نشان دهنده ثبت مشخصات ملک در دفتر املاک مستقر در اداره ثبت محل است.
اسناد مالکیت آپارتمان های ساخته شده در شهرها معمولاً به صورت شش دانگ، تفکیک شده و مفروز است.البته در موارد نادری مالکان اسناد مشاعی خود را تبدیل به مفروز ننموده اند و کل مجموعه فقط یک سند دارد. همانطور که در بالا توضیح داده شد از موارد ضرورت گرفتن سند شش دانگ برای آپارتمان رفع مشکلات راجع به همین مسئله است؛ یعنی تبدیل اسناد مشاعی به اسناد تفکیک شده و مفروز به صورت شش دانگ.
انواع سند مالکیت آپارتمان
اسناد مالکیت آپارتمان را می توان از جهات مختلف تقسیم نمود ؛ نوع سند آپارتمان در تعیین ارزش آن اهمیت دارد و حتی گاهی خود سند به تنهایی واجد ارزش است ، مانند آنجا که شخصی سند مالکیت آپارتمان را به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار دهد یا برای آزادی شخص زندانی یا بدهکار نزد دادگاه گرو بگذارد.
اسناد مالکیت آپارتمان اجمالاً انواعی از قرار زیر دارند :
1- سندعادی
مطابق عرف کشور ما گام اول خرید یک آپارتمان تنظیم سند عادی در قالب مبایعه نامه ، بیع نامه ، قولنامه، صلحنامه یا هر یک از سایر عقود تملیکی است. در تحقق مالکیت نوع عقد تاثیری ندارد تا آنجا که حتی سند عادی مالکیت می تواند در قالب عقود آزاد مورد تعریف ماده 10 قانون مدنی تنظیم شود.
در بسیاری از مواقع بدلیل اینکه بعداً برای آپارتمان سند رسمی تنظیم نمی شود همین سند عادی به عنوان دلیل و مدرک مالکیت در دست مالک باقی مانده و ارائه می شود اما در صورت تنظیم سند رسمی مالکیت به جهت اعتبار کلان آن نسبت به سند عادی دیگر کسی پیگیر وجود و خواهان ارائه سند عادی نخواهد بود.
سند مالکیت مشاعی
منظور از مالکیت مشاعی داشتن سهم و حق مالکانه برای دو نفر یا بیشتر در یک ملک است بدون اینکه مصداق سهم هر کس عیناً مشخص شود. در این فرض سهام شرکا به عنوان جزئی یا سهمی از یک کل مشخص می شود؛ مانند یک دانگ از شش دانگ یا یک سهم از صد سهم یا یک سهم از هزار سهم.
نتیجه مالکیت مشاعی در بسیاری از مواقع صدور سند مشاعی است؛ به این معنا که تمامی مالکان شش دانگ با توافق به اداره ثبت مراجعه نموده و برای سهم مشاعی خود تقاضای سند مجزا می نمایند.
صدور سند مالکیت مشاعی هیچ حقی اضافی برای مالکین مشاعی ایجاد نمی نماید و تمامی آثار مالکیت مشاعی پا بر جاست و البته از نظر قانونی خیلی هم خاصیتی برای سند مشاعی نمی توان تصور نمود جز اینکه ممکن است شخصی تصمیم به خرید قدر السهم مشاعی نماید که در این فرض وجود سند مالکیت مشاعی تا حد زیادی مالکیت کسی که سند بنام اوست را تایید می نماید اما درهر حال امکان تصرف در مال مشاع جز با رضایت صریح یا ضمنی سایرین ممکن نیست.
سند منگوله دار
تعبیری عامیانه از اسناد مالکیتی است که در قالب دفترچه هایی در قطع حدوداً A5 تا حوالی سال 1390 شمسی صادر و جهت جلوگیری از دستکاری و کاهش و افزایش اوراق آن توسط اداره ثبت با سرب پلمپ می شد و این سرب که به تکه ای نخ پنبه ای دوخته می شد به نوعی اوراق سند را غیر قابل کاهش و افزایش می نمود؛ به این اسناد ، اسناد سربی هم می گویند.
سند مالکیت شش دانگ آپارتمان
هر گاه یک آپارتمان به طور کامل و به تنهایی یک سند کامل برای خود داشته باشد با توجه به اینکه شمول سند ملک دیگری را در بر نمی گیرد و فقط برای آن آپارتمان است به آن سند شش دانگ آپارتمان گفته می شود صرفنظر از اینکه آن شش دانگ برای یک یا چند نفر باشد.
سند مالکیت تک برگ آپارتمان
از حوالی سالهای 1390 شمسی به تدریج و با توقف صدور اسناد دفترچه ای مالکیت و متعاقب اعمال روش های کاداستر در تعیین و تشخیص املاک ، اداره ثبت املاک شروع به صدور اسناد مالکیت به صورت تک برگ نمود که به آنها در تعابیر عامیانه سند مالکیت تک برگ یا برگ سبز مالکیت نیز گفته می شود.
این اسناد مالکیت پس از هر نقل و انتقال بنام مالک جدید تعویض شده و سند قبلی از درجه اعتبار خارج می گردد .بر خلاف اسناد مالکیت دفترچه ای که نقل و انتقال ها در صفحه ای با همین نام درج می شد و افراد با دیدن سند مالکیت می توانستند سلسله خریداران را نیز ببینند.
مدارک مورد نیاز برای گرفتن سند آپارتمان
برای گرفتن سند آپارتمان حسب مورد و با توجه به نوع اقدام مدارک مخصوصی را باید ضمیمه درخواست نموده و به مرجع صالح ارائه نمود . در هر حال مرجع صالح برای تقدیم درخواست گرفتن سند مالکیت آپارتمان می تواند اداره ثبت یا دادگاه حقوقی محل وقوع ملک باشد.
برای گرفتن سند آپارتمان اگر کسی که ملک را به شما فروخته است، سند مالکیت دارد یا حق تنظیم سند دارد، طبیعتاً شما نباید به اداره ثبت مراجعه کنید و باید تنظیم سند آپارتمان را از طرف بخواهید و اگر او با میل خود از تنظیم سند امتناع نمود از طریق دادگاه الزام او به تنظیم سند مالکیت آپارتمان را درخواست کنید؛ به این خواسته در اصطلاح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان گفته میشود. برای درخواست الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان و شکایت علیه کسی که سند بنام اوست نیز باید مدارکی از جمله مبایعه نامه، گواهی عدم حضور ، قرارداد مشارکت، تقسیم نامه مالکین واحدهای مجموعه آپارتمان و مواردی از این د ست را ضمیمه نمود.در این خصوص در مطلبی تحت عنوان “الزام به تنظیم سند رسمی ملک – آپارتمان – زمین” توضیحات لازم داده شده است.
در صورتی که دلیل نداشتن سند آپارتمان، عدم ثبت آن (بسیار نادر) یا مالکیت مشاعی زمینی که آپارتمان در آن احداث شده باشد، باید به اداره ثبت مراجعه نموده و ضمن ضمیمه مدارکی از جمله گواهی پایان کار، مدارک مالکیت مشاعی زمین، تقسیم نامه تقاضای صورتمجلس تفکیکی نمود.
البته بیشتر اوقات در این خصوص امکان تنظیم سند به دلیل عدم هماهنگی شرکای زمین یا نقص مدارک نیست و احتمالاً بهترین راه حل تقاضای افراز و دستور فروش ملک است.یعنی شخصی پیدا شود و با نظارت و دستور دادگاه کل ملک را بخرد و برای صدور سند اقدام کند.
مدت زمان گرفتن سند آپارتمان
حسب مورد و بسته به نوع اقدام مدت زمان لازم برای گرفتن سند برای آپارتمان ممکن است از دو ماه تا دو سال زمان ببرد؛ البته با توجه به اینکه هنوز هم عوامل انسانی این اقدامات را انجام می دهند و سلایق در انجام مقدمات صدور سند بسیار دخالت دارد ، زمان دقیقی نمی توان تعیین نمود و با توجه به متغیرهای فراوان ممکن است این زمان متفاوت باشد اما می توان بی تردید چنین نظر داد که انجام کار توسط یک فرد آگاه و یک وکیل با تجربه قطعاً در کوتاه کردن این زمان موثر است.
هزینه گرفتن سند برای آپارتمان
هزینه های گرفتن سند برای آپارتمان با توجه به نوع اقدام می تواند متفاوت باشد؛ به طور خلاصه این هزینه ها عبارتند از : حق الوکاله وکیل ، عوارض شهرداری، خلافی ملک، هزینه های صدور سند ، هزینه های ثبت در دفترخانه اسناد رسمی ، مالیات نقل و انتقال و البته سایر هزینه های پیش بینی نشده و غیر متعارف !
پس از طی این مراحل و آماده نمودن مدارک فوق، می توان برای به نام زدن ملک مذکور چه سند منگوله دار داشته باشد و چه سند تک برگ، اقدام نمود. و با توجه به این که هزینه سند زدن بر اساس قیمت منطقه ای املاک تعیین می شود به نسبت قیمت واقعی املاک بسیار ناچیز می باشد.
تیم تخصصی مجتمع افق
